La rédaction des clauses d’un bail commercial doit faire l’objet d’une attention minutieuse.
Un bail mal rédigé peut engendrer un contentieux, bloquer l’activité commerciale ou entraîner des frais supplémentaires pour le bailleur, comme pour le preneur.
Voici les clauses essentielles à soigner lors de la rédaction de votre bail.
Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, l’article L. 145-40-2 du Code de commerce impose que le bail comporte un inventaire précis et limitatif des charges, impôts et taxes, avec leur répartition entre les parties. Les grosses réparations visées à l’article 606 du Code civil.
Une rédaction rigoureuse de cette clause est primordiale. Sans un inventaire précis et limitatif, le bailleur ne pourra refacturer certaines charges au preneur.
Une destination trop restrictive empêchera le preneur de développer son activité. A l’inverse, une destination trop large affectera les intérêts du bailleur, lors de la déspécialisation ou lors du renouvellement du bail, en le privera potentiellement d’un déplafonnement du loyer, et entraînant ainsi une perte financière conséquente pour ce dernier.
La clause de révision du loyer permet de choisir les modalités d’indexation du loyer, affectant l’évolution du loyer sur la durée du bail. Généralement, le loyer commercial est indexé sur l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). Le choix d’un indice inadapté ou prévoyant une indexation uniquement à la hausse expose la clause à être réputée non écrite.
Il est aussi possible de prévoir une clause-recettes, qui indexe le loyer sur le chiffre d’affaires du preneur, ce qui peut entraîner une forte hausse du loyer en cas de croissance de l’activité du locataire.
Le choix du mode de révision peut avoir un impact sur l’évolution du montant du loyer, et ce sur plusieurs années.
Si la loi impose que la clause résolutoire ne produise effet qu’après un délai d’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux, il est possible de prévoir d’autres manquements que le seul non-paiement du loyer au sein de la clause résolutoire.
Cette dernière peut viser tout manquement que les parties souhaitent inclure : non-paiement des loyers et charges, défaut d’assurance, sous-location non autorisée, non-respect de la destination des lieux… Une rédaction précise et exhaustive est donc dans l’intérêt du bailleur, qui dispose d’un mécanisme de résiliation automatique.
Si la cession du droit au bail avec le fonds de commerce est un droit du preneur protégé par la loi, il est possible d’aménager les conditions de cette cession. On peut ainsi prévoir un agrément du bailleur, afin que ce dernier puisse garder le contrôle sur l’entrée d’un nouveau preneur.
D’autres clauses peuvent être rédigées par les parties et avoir un impact significatif : sur la faculté de résiliation triennale par le preneur, sur le renouvellement du bail, sur la déspécialisation…
La rédaction d’un bail commercial nécessite un accompagnement personnalisé.
· Rédiger ou négocier votre bail commercial,
· Analyser un bail existant et identifier les clauses défavorables,
· Vous conseiller lors du renouvellement de votre bail,
· Vous défendre en cas de litige avec votre bailleur ou votre preneur.
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